01 テキサス州の不動産を管理いたします
～お持ちの米国不動産を、日本品質で適正に管理します～
当社は、テキサス州ダラス・フォートワースエリアにて住宅の賃貸管理を行う「Cruise Housing Property Management（所在地：テキサス州プレイノ市）」です。
日本で３０年の不動産管理の実績を持つ「株式会社クルーズ」（本社所在地：愛知県名古屋市）の米国子会社として設立されました。
収益性や節税が魅力の米国不動産ですが、管理次第では収益性が大きく変わることもあります。現在の管理で、以下のようなお困りごとはございませんでしょうか。
| ◆空室で困っている（入退去時のリフォーム工事、入居者募集の対応が遅い） ◆修繕費が妥当かどうかわからない ◆住宅設備が故障した時の対応が遅い ◆日本語でテキサス州の不動産に関する相談ができない ◆購入した建物の現状が分からない ◆家賃滞納時の対応が悪い ◆トラブル時に相談する弁護士がいない ◆将来の相続手続きの仕方が分からない |
当社は日本で蓄積された不動産管理のノウハウを生かし、米国不動産においてもオーナー様にご安心いただけるようなサービス（建物維持管理、賃貸物件運用のサポート）をご提供しています。さらに、日本人オーナー様に提出するレポート（収支報告、費用・修理の報告、建物点検報告、入居募集や入退去の報告など）は、すべて日本語で対応しています。
もし興味をお持ちいただけましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
02 弊社の管理業務の概要
| 一般的な米国管理会社の対応 | Cruise Housing Corporation の対応 |
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| 家賃回収・送金 | 月次収支報告 | 収支のみ報告 | 収支+修繕実施履歴 完了写真とコメントも付加 |
| 建物保全 | 建物点検報告 （年１回） |
特になし | 建物点検を実施し 報告書を提出 ※別紙 建物点検報告書をご参照 |
| 入居者募集 |
募集価格査定 | 市場価格より安価な提案を行うことがある | 周辺市場を調査し適正賃料をご提案 |
| 入居者審査 | 入居を優先することが多く信用力の審査は甘めでトラブルになる場合がある | 入居希望者の属性（職業等） クレジットスコア（信用力：スコア600以上）を審査し判断 |
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| 入居前リノベーション | 最低限のリノベーションを実施 機器の故障チェックは行わない場合もある |
徹底的にチェックの上必要なリノベーションをご提案 （最小限のコストにて） |
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| 入居者対応 |
入居者からの要望 | 対応まで時間を要する場合が多い | 原則、即時対応 |
| 機器の故障 不具合対応 |
対応まで時間を要する場合が多い | 原則、即時対応 （24時間体制） |
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| 入退去手続き | 立会いを行わない場合もある | 立会いの上、チェックリストにサインをいただき、責任の所在を明確化 | |
| 修繕工事対応 | 必要工事の査定 | 工事業者の見積もりのまま実施 | 専任技術者による査定とコストを抑えた提案を実施 |
| 税務申告サポート等 | 米国納税や納税手続き | 行わない会社も多い（外部税理士の紹介等） | 税務申告やTAX、HOA費支払等のサポート ※１下記注釈ご参照 |
| その他の制度 | 修繕費の予算化 | 不可 | 独自の定額修繕費制度あり（諸条件あり個別に査定いたします） |
| TODDの登録 ※２下記注釈ご参照 |
TODDの申請登記サポート | 基本的に管理会社は行わない | TODDの登記申請サポート |
※１ HOA=（Home Owner’s Association）自治・管理費のことです。
※２ TODD=（transfer on Death deed）米国での相続は遺言書の効力がないため裁判所のプロベートという手続きが必要になります。
多大な費用と時間を要す作業となります。事前時TODD（相続先）をカウンティに登録することでプロベートを回避し、相続を即時実行する制度です。全米５０州でも２７州のみが対応しており、テキサス州ではTODDの登記が可能です。
弊社では、購入された方全員にTODDの手続きをおすすめしております。
03 テキサス州に会社を設立した理由
きっかけは、トヨタ北米本社がプレイノ市へ移転することが２０１４年に発表されたことです。そこからアメリカ・テキサス州の不動産投資に関心を持ち、米国事業の展開にあたり、テキサス州の各地域の市場調査を進めてきましたが、経済状況、治安、住宅市場などを踏まえ、最良の地として結論付けたのが、テキサス州の「ダラス・フォートワース経済圏」です。
同エリアでは１日当たり数百人単 位で人口が増え、住宅市場は拡大傾向にあり、実需に基づいた健全な市場が形成されています。平均的な戸建て住宅の価格は４０万～６０万ドル程度のものが中心で、賃貸マーケットの勢いも旺盛です。
当社はこうした情報をいちはやく手にし、日本人投資家のみなさまが安心して投資できる環境形成の一翼を担っています。
設立時より、最も投資効率がよい中古住宅に特化して販売と管理を行っており、管理する住宅（すべて賃貸）２００戸超は、ほとんど日本人オーナー様が所有されています。当社ではさまざまなご要望に応えられるよう日本からスタッフを派遣し、日本品質の管理で、きめ細やかなサービスを行っています。
スタッフ紹介
ＣＥＯ / 鶴岡 洋一 Tsuruoka Yoichi
1984年生まれ、一級建築士、大手ハウスメーカーに入社。経営企画、インドネシアでの開発事業等、多彩な経験を積み、2019年より当社に参画。業務においては建築資格を活かした技術面のサポートを主に行い、特に建物の躯体・設備に関する提案は、オーナー様から高い評価をいただいています。
※そのほか、アメリカ人スタッフ(ブローカー)を含め総勢６名が現地協力会社とともに、お預かりした大切な資産を管理しています。
04 弁護士・会計士も日本人が対応いたします
在米の日本人弁護士、会計士と顧問契約を結び、米国の法律に準じた体制を整え、業務にあたっています。いずれも米国に籍を置き、日本語でのサポートをお受けいただけます。
| 法務顧問 弁護士/大橋 弘昌 OHASHI & HORNLLP 弁護士/中村 貴之 レゾン総合法律事務所 税務顧問 会計士/比嘉 輝雄 SCS Global Professional |
当社は、お預かりする大切な資産の収益最大化が実現できるよう心を込めて管理いたします。
弊社にご興味をお持ちいただけましたら、ご相談やご質問等は何なりと下記のリンクバナーからお気軽に問い合わせください。
米国より日本人スタッフが日本語で回答いたします。面談をご希望の場合は、オンラインミーティングも承っております。（日本での面談をご希望の方は東京・名古屋のスタッフが対応いたします）
株式会社 クルーズ 東京支店
〒100-6031東京都千代田区霞ヶ関３丁目２番５号 霞ヶ関ビルディング31階
Tel：03-6240-9344
担当者 / 中島 志朗（なかしま しろう）
株式会社 クルーズ
〒460-0014 名古屋市中区富士見町３番７号
Tel：052-324-3334
担当者 / 纐纈 浩太郎（こうけつ こうたろう）
Cruise Housing Corporation (クルーズ ハウジング コーポレーション)
5068 W Plano Pkwy,Suite 277,Plano,TX 7509
Phone：＋1 214-774-9665
担当者 / 鶴岡 洋一（つるおか よういち）
＜ ご 参 考 ＞
米国不動産を見極める独自のガイドライン
他社でテキサス州の不動産をご購入されたオーナー様から、管理を当社に変更したいというお申し出をいただくようになりました。ご相談いただいたオーナー様からは、「日本に居てもテキサスの状況がよく分かるし、何よりもスタッフと日本語で直接対面やメール等で意思の疎通を図れることが何よりも安心です」とご評価いただいています。
オーナー様にとっては、はじめての海外不動産投資で不安をお持ちの方もいらっしゃいます。当社はオーナー様に安心して投資をしていただけるよう、日本国内でのフォローはもちろん、現地スタッフと連携し、みなさまの大切な資産の運用をサポートしています。
２０１６年の設立以降、ダラス・フォートワースエリアにて２００戸超の中古住宅を取得、賃貸物件としての収益性を確保するリノベーションを行い、収益物件として日本人オーナー様にご提供してまいりました。ご提供した物件は当社にて管理を行っています。これらすべての中古住宅の取得基準は、インスペクション（建物調査）の結果を基に、弊社独自のガイドラインに適合するかどうかで決めています。
＜ ご 参 考 ＞
物件取得ガイドライン（概要）
01 築年数
築３０年以内の物件
02 インスペクション（建物調査）の徹底
インスペクションレポートを専門のインスペクターに依頼し、細部まで徹底的にチェックの上、大きな瑕疵、問題の無いものに限り取得しています。インスペクションに加え、通常行わないファイバースコープ（配管用内視鏡カメラ）による配管の検査も実施しております。
03 建物の主要箇所の修繕
購入後に想定外の大きな修繕費が掛からないよう、以下４点を重点的に確認します。
１．空調機器
２．屋根の仕上げ材
３．建物の基礎
４．地中配管
これらの修繕は１万ドルを超えることもあるため、購入前に徹底的に調査し、製造より１０年以上経過した空調機器や、屋根の仕上げ材が劣化している場合は、売主に修繕または取替えの交渉をします。また、建物の基礎や地中配管に大きな問題がある場合は、購入を見送っています。
04 スクールスコア
スクールスコアとは、そのエリアの学区を数値で表したもので、米国では非常に重要な指標です。
売却価格にも影響をおよぼすため、スコアの高いエリアの物件に限定して取得します。
05 出口戦略
スクールスコアに加え、人口動態、犯罪発生率、居住者の属性、将来の開発計画も踏まえ、成長が期待できるエリアで物件の取得をします。
06 建物の仕様
原則、天井高は９ft（２．７ｍ）以上とし、天井高が低い物件、現在の市場に適合しない物件、人気のない間取りの物件は購入しません。
07 収益性
十分なマーケット調査の上、高い収益性の見込める物件に限り取得しています。
08 市場将来性
将来的な開発計画、大型ショッピングセンターの出店計画、大学の移転計画などの情報を常に入手し、取得エリアの検討を重ねます。また事前にハザードマップを確認し、リスク軽減を検討します。
09 適切な保険の選定
それぞれの物件に適した保険を選定します。（火災、洪水、ハリケーン、ヒョウなどの天災）
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