米国不動産(アメリカ テキサス州)を活用した、
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クルーズハウジング
コーポレーションのご紹介

Cruise Housing Corporation(CHC)は、株式会社クルーズが米国で設立した100%子会社の現地法人です。米国テキサス州ダラス都市圏に位置するプレイノ市に本社を構え、米国テキサス州にて不動産事業を展開しております。

CHCでは、ダラス都市圏を中心に、クルーズグループが長年培った物件管理の経験を活かし、優良な住宅を選定しリノベーションを行い、賃貸住宅として収益物件化しています。CHCは、住宅価値の最大化を通してお客様の資産形成に貢献することを目指しております。

米国テキサス州
不動産投資ポイント

          
  • 企業の進出・人口増加による経済成長と不動産価格の上昇
  •       
  • 西海岸、東海岸と比較して割安な投資額
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  • 分散投資としてのドル資産の保有
市場調査の結果、テキサス州の中でもダラス・フォートワースエリアは特にオススメです。(住宅価格動向・人口増加率・スクールスコア・需給バランス・クライムスコアなどを総合的に判断しています)
投資資金に関しては40万ドル台から優良物件への投資が可能です。
今後の日本の状況(人口減や高齢化社会、国際競争力など)を考えると、投資方針は外貨含みの分散投資を行うべきで、その中でも基軸通貨であるドルをポートフォリオに加えることは大変賢明な選択です。

CHCが管理する、テキサス不動産の魅力をご紹介

テキサス州
選択する理由魅力

テキサス州について

テキサスの州旗

米国中南部に位置し、面積は676,585平方キロメートル。これは日本の国土の1.8倍に相当し米国ではアラスカ州に次ぎ第2位の面積を誇ります。
また、人口は現在約2,910万人。カリフォルニア州に次ぎこちらも全米第2位となっています。直近10年間で400万人も人口が増加しており、今後の人口の増加率も高い伸びが期待されています。2040年までの人口増加率予測は全米平均が+18%なのに対し、ダラス、ヒューストン経済圏では+38%の伸長率予測となっており、2040年には実に3,700万人に達すると見られています。
  • 全米の人口予測
  • ヒューストンとダラスの人口予測
人口構成では若年層のシェアが高いのも大きな特徴です。つまり経済活動に関わる労働者人口が多く、経済成長に直結するのです。また、立地的な特性ではアメリカ合衆国タイムゾーンの中心に位置するため米国内東海岸、西海岸との時差の影響を最小に抑えることが可能なこと、南米地域へのゲートウェイ的なポジションとなっていることなど国内外に対し非常に魅力的な立地となっています。
住宅市場においては2007年から生じたサブプライム問題、リーマンショック等の影響をあまり受けておらず、これまで安定した住宅市場が形成されてきました。これは投機的な需要ではなく、テキサスでは実需先導型の健全な市場が継続したことによるものです。そのため現在も経済成長とパラレルに市場が形成されており安定感があり、かつ安全な市場と言えます。
テキサス州地図
テキサス不動産投資個別相談

テキサス州経済特性(税制等)

近年テキサス州への企業進出が相次いでおり、フォーチュン500社のうち実に54社が本社拠点を構えるまでになっています。これは個人・法人とも所得税が不要という独自の税制優遇によるものです。また、州政府による各種優遇措置も進んでおり補助金、融資、税控除政策を受けることもできます。このため全米から本社機能をテキサス州に移転する企業が増加。代表的なのはエクソンやバレロに代表されるエネルギー関連企業、アメリカン航空やサウスウエスト航空等のエアライン、通信系大手ではAT&T、また近年ではハイテク企業、金融系企業の進出も目立ちます。
AmazonやGoogleも一部機能をテキサス州に置きます。また、本社所在地ランキングでもニューヨークに次いで第2位です。日本企業でもトヨタ自動車の北米の本社機能を移転する等大きな動きが出てきています。こうした流れを受けテキサス州は非常に大きな経済成長を遂げており州内総生産は全米2位。仮にテキサス州を国としてみた場合、GDPは世界12位に相当。これはオーストラリアや韓国を上回りカナダに迫る数値となっています。
名目GDPランキング テキサス州だけで世界10位相当(州内GDP1兆9,853億ドル)
FORTUNE 500 Companies in Texas
ビジネスフレンドリーな州(テキサス州の整ったビジネス環境)。低い税率(州の個人・法人所得税がゼロ)、労組加入が強制されない、地理的位置、港湾、高速道路、空港の設備による好輸送条件、高等教育機関が多く、優秀な人材の確保が容易、州政府による様々な優遇措置

ダラス・フォートワース
経済圏ご紹介

ダラス経済圏

ダラス経済圏は西側に隣接するフォートワースと合わせ、ダラス・フォートワース経済圏として語られます。ヒューストン経済圏とは異なりエネルギー産業ではなく、ハイテク企業や金融系のいわゆるホワイトカラー系の企業の進出が目立ちます。このため全体的に所得水準も高く、南部ヒューストンエリアと比較すると白人の人口構成が多くなっています。また、住宅を選ぶ際の重要なファクターである学区レベル(スクールスコア)も非常に高いエリアが集中しています。

ダラス・フォートワースエリア
選択する理由

トヨタ、北米本社機能
ダラス北部プレイノ市へ集約

2017年7月にトヨタ自動車の北米本社機能をカリフォルニアのトーランスからダラス北部のプレイノ市へ移転いたしました。現在では約4,000人が就労しております。
米国トヨタ自動車販売、トヨタ・モーター・エンジニアリング・アンド・マニュファクチャリング・ノース・アメリカ、トヨタ・モーター・ノース・アメリカが拠点をテキサス州ダラスへ

日本企業の進出状況

トヨタ自動車に加え、ダラス、ヒューストン間での高速鉄道敷設計画に伴いJR東海も進出。中部電力はシェールガスプロジェクトで進出。三菱重工、クボタ、ダイキン工業等も既にテキサス州に進出しています。住宅分野でも積水ハウス、大和ハウス工業等が現地デベロッパーとの合弁会社を設立し、不動産開発事業に本格的に乗り出しています。また、JETROも日系企業誘致に積極的で国内での説明会の開催、テキサス視察ツアーを実施する等テキサス州に非常に力を入れています。
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テキサス州住宅取引特性

アメリカの住宅市場は新築主体の日本とは異なり取引全体の約80%が中古住宅です。築50年以上の住宅であっても積極的な取引の対象となります。また、不動産の価値に関しては土地よりも建物の評価額が高く、耐久消費財的に扱われる日本の不動産とは大きく異なります。この特性を生かし米国に不動産を持つことで、非常に大きな減価償却メリットを享受することが可能です。米国内においても様々な住宅の特性があります。例えばニューヨークやロサンゼルスであればコンドミニアムが主体となりますし、テキサス州であれば一戸建て(single home)が主体となります。もちろんテキサス州にもコンドミニアムやアパートメントもありますが、あくまでも一戸建てが主体の市場です。また、テキサス州の一戸建ては総じて伝統的な建築様式のものが多く、外壁はブリック(レンガや石)で仕上げられており、100年以上も前の建築様式を踏襲したものが一般的です。このため新築物件でも築50年の物件でも見た目は殆ど変わりません。つまり良好なメンテナンスを受けた住宅であれば年数を経てもその価値を保つことができるのです。最も重要なのは立地であり街の価値(将来性)だと言えます。また、同エリアでは年率5%程度(エリアによっては10%)の不動産価格の上昇を継続しており、売却時(EXIT)においても投資効果を期待できます。
  • 既存住宅流通シェアの国際比較
  • 先進主要国の住宅寿命・耐用年数

Cruise Housing CorporationCHC掲げる
物件取得9つガイドライン

米国不動産には安定した賃料収入、年平均約4%の不動産価格の上昇による売却益などメリットは数多くあります。
さらに、法人で物件を保有する場合には、木造の法定耐用年数である22年を超過した物件であれば建物分を4年で償却することが可能です。米国不動産は売買代金の総額のうち、建物の割合が70~90%程度と高いため非常に効果的な節税対策が可能です。しかし、一方で築22年以上の良質な不動産の取得に際しては目利きが非常に重要となります。米国には築50年を超える不動産も市場で流通していますが、やはりクオリティには問題を抱えている物件も少なくありません。Cruise Housing Corporationでは以下の項目を取得のガイドラインとして物件の取得を行っております。
  • 築年数の比較的新しい一戸建てを中心に取得

    1980年代後半〜1990年代に絞って物件を取得

  • インスペクションの徹底

    全物件ともインスペクションレポートを専門のインスペクターに依頼。細部にいたるまで徹底的にチェックの上、大きな瑕疵、問題の無いものに限り取得

  • スクールスコアにこだわる

    米国ではスクールスコア(学区レベル)がオープン情報として流通。スクールスコアの高い物件を取得

  • 出口戦略の策定

    売却時(5~6年目以降を想定)の商品性・市場性の見通しを立て物件の魅力を検証

  • 商品性の査定

    天井高(古いものは天井高が8ft程度の低いものが散見。9ft以上を基準とする)、プラン(現代生活に則していない)、周辺環境(近隣の入居者プロフィール・クライムスコア(犯罪発生状況)等)を総合的に判断

  • 賃貸収益性

    周辺市場を分析の上、収益性が見込める物件のみを取得

  • 不具合リスクの判定

    大規模な不具合リスク(ACユニットの交換や水漏れ)などの可能性のある物件の排除

  • 市場の将来性(エリア戦略)

    企業の進出予定、商業施設の開業予定等の市場価値向上要因を織り込み判断

  • 保険の加入

    取得物件は全物件住宅保険に加入(火災はもちろん、ヒョウ、洪水、ハリケーン等の天災に対応)

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