米国不動産(アメリカ テキサス州)を活用した、
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第36回 要注意!テキサス不動産の出口戦略

多くの方が購入している戸建住宅投資

 

米国不動産投資の代表的な投資物件として、戸建住宅が挙げられます。過去20年間で年平均4%価格が上昇している事から、安定的な投資として位置付けられています。特にテキサス州ダラスフォートワースエリアでは、直近3年間平均で年間約10%価格上昇していることから、日本だけでなく全米で注目が集まっています。

安定的な価格上昇する背景には、先進国の中で唯一人口増加しているなど、様々な要因があります。現在は歴史的な在庫不足状態で売り手市場が続いており、DOM (Day on Market:売り出しから成約までの日数)は22日という非常に短い期間で成約しています。

また、米国戸建て住宅市場は、価格透明性が高く、インターネットを利用すれば、誰でも現在のおおよその売却予想額が簡単に把握できます。そのるため、売却時に価格査定をわざわざ不動産会社に相談する必要がありません。

 

<例:物件情報や売却予想額を確認できるWEBサイト>

Zillow(ジロー):https://www.zillow.com/

Redfin(レッドフィン):https://www.redfin.com/

 

 

 

価格が毎年安定的に上昇し、売却したいと思ったら22日程度で売却できる。まさに優良で魅力的な市場です。

 

テナント入居中は売りにくい?

 

米国戸建て住宅投資では、日本と同様、テナントからの家賃収入と物件売却時のキャピタルゲイン収入の2種類があります。この2つの収入を出来るだけ最大化する事が、戸建て住宅投資で利益確保する為に必要です。

売却時に価格を最大化する為の方法として、テナントが居ない状態で売却する事です。戸建て住宅購入者のほとんどは、住宅ローンを利用する米国人。購入する目的は、自らが居住する為です。テナント入居中の物件は投資目的の購入者しか対象にならない為、当然購入希望者の絶対数が少なくなります。結果、値段交渉を受けて希望価格で売却できないケースが多くなります。

一方、テナントが退去したタイミングと売却希望タイミングが異なる場合がありますので、売却タイミングを決めるのは非常に難しいのです。

一見、流動性が高いと思われがちな戸建て不動産ですが、テナントの入居期間によって売却しづらくなるという落とし穴があります。

家賃収入と売却時のキャピタルゲイン収入の2つを最大化する為には、事前に売却したいタイミングをよく検討した上で、テナントとの賃貸借契約期間をよく確認することをお勧めします。

 

 

日本とは違うアメリカ不動産の売却時経費?

 

不動産投資は売却できて初めて利益が確定されます。その売却の際、日本と米国では必要経費に違いがあります。

 

日本

・仲介手数料:3%+6万円+消費税

・抵当権抹消費用、繰上返済手数料など(融資がある場合)

 

米国

・仲介手数料:6%(米国では売主が売主買主両者のエージェントに対して支払い)

・エスクロー等の売買手続費用:$500~$1,000

・タイトルインシュアランス:$3,000程度($400,000程の戸建て住宅の場合)

・源泉徴収納税(FIRPTA):売買価格の15%(※)

※外国籍の個人・法人(含・日本人)が売却する場合に対象。確定申告により還付可能。

 

米国では、物件売却時に仲介手数料を売主が6%支払います。売主側エージェントに3%、買主側エージェントに3%渡ることが通常です。逆に、購入者は仲介手数料の負担はありません。

また、知らない方が多いのが源泉徴収納税15%です。外国籍の個人・法人が物件を売却する際、買主が売買価格の15%をIRS(連邦内国歳入庁)に納付する必要があります。売主ではなく、買主にその責任を課しており、IRSは税逃れが起きないように対策しています。納付した源泉納税額は、確定申告時によって必要な納税額を相殺した金額が還付されますが、実際に還付を受けるまでに1年程度の期間がかかる場合があります。日本との大きな違いの一つのため、物件購入前に必ず想定しておくことをお勧めします。

 

 

弊社では戸建住宅の買い取りを行っています

 

弊社は、テキサス州ダラス・フォートワースエリアを中心に、戸建住宅の販売・管理事業を行っております。現在約160棟の物件を管理しており、現地の日本人スタッフが対応しています。

前述の「テナント入居中のため値下げしないと売れない物件」でも、マーケット価格-6%で買い取りを行います(直接売買の為、仲介手数料が不要の為)。もちろん、物件のコンディションや賃料相場など、個別の物件査定により買取価格は変動しますが、マーケットで売却するよりも多くのメリットを感じていただけるはずです。

弊社で買い取りを行う場合は、住宅ローンを利用する購入者のような面倒な手続きや証明が必要ありません。早期に現金化していただけるのが特徴です。

まずは、物件住所のみご連絡頂ければ、現地確認を行い早期に購入価格のご提案が可能です。

 

 

弊社では透明性のある不動産情報を多数ご用意しております。テキサス不動産に関する事で気になることがありましたら何なりとお問い合わせください。

テキサス不動産事業  Assistant 川上将司

自身で不動産投資を行う不動産コンサルタント。大手ハウスメーカー出身でCCIM(全米不動産投資顧問)CPM(米国不動産経営管理士)を保有している。
不動産、建築、金融の複数資格を保有する。不動産、建築業の専門家。アメリカ不動産の将来性を感じ、テキサス不動産事業に参加。
自身でオンラインサロングループを運営しYouTubeでも活動中。

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