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第34回 売却できない“負動産”、テキサス不動産のお困り相談 ①

購入しているのは日本人だけ?コンドミニアムの区分商品とは

アメリカ不動産の中でも特に近年注目されるテキサス州ダラス・フォートワース。ハワイやロサンゼルスに比べ安価で利回りが高く、個人・法人問わず投資家の間で人気となっています。
特に、2020年分の所得までは、個人所得に高額な減価償却費を計上できる節税メリットを求め、アメリカ不動産が注目されていました。

償却期間が終わり売却のタイミングを迎える現在、ある物件種別で「売れなくて困っている」とのご相談を多くいただくようになってきました。売ろうとしても、購入価格より大幅値下げしないと買い手がつかない“負動産”です。

そのほとんどは“コンドミニアム”です。
コンドミニアムとは、日本のマンションとほぼ同じ意味を持ちます。新築時から分譲用として企画・販売されたコンドミニアムであれば問題ありませんが、ここで問題となっている物件は少し異なります。

もともと一棟単位(数Million単位)で投資物件として売買される物件を、一室ごとの区分所有に分割して販売。グロス価格が10万ドル程度となるため、高所得のビジネスマンの方などにも購入しやすくした商品です。
アメリカでは多くのコンドミニアムが開発され、ほとんどの物件は日本のマンションと同じように問題なく運用されていますが、一部で投資の出口戦略を無視したとも言える手法で区分所有化され、一度買ったら大幅値下げをしない限り売却することのできない負動産が存在しています。

コンドミニアム
コンドミニアムのイメージ写真

コンドミニアムの実態

その負動産となっているコンドミニアムは、日本人投資家向けに企画された小規模木造アパートを区分所有化した物件です。

スキームは、築年数の古い小規模木造アパートを一棟取得した後に、HOA(日本でいう管理組合)を作り区分所有化、日本人投資家に一室ごと販売するというものです。買いやすい販売価格であるとはいえ、もともとの取得価格からすれば1.5倍~2倍程度の価格帯となっているケースもあるようです。

最大の問題は、そもそもアメリカにこのような不動産商品が無いことです。現地で投資を行っている投資家は、本来一棟で取引されるはずの物件が細切れにされているため、投資対象としません。つまり、日本人投資家しか購入していないアメリカ不動産商品です。

一方、居住用で実需層が購入することも考えづらい事情があります。

これらの不動産商品は単身世帯向け賃貸物件のため、自ら居住用として購入する対象となりにくい物件です。しかも入居者の多くは与信が低いため、不動産購入自体のハードルが高い層が入居する点も、実需向けの販売が難しい点です。 このようなコンドミニアムは、戸建てに比べて賃料相場が低く、属性の良くない入居者が多くなりがちなため、家賃未回収&退去させられずトラブルになるケースも散見されます。

コンドミニアム
コンドミニアムのイメージ写真

限られる出口戦略

このようなケースで考えられる出口戦略は2つです。

1つ目は、大幅な値下げをして市場で売却すること。このような物件は、あくまでも投資商品としての価値しかありません。保有期間中の運営リスクが高いため、アメリカの投資はかなり高い利回りを求めます。過去の事例では、購入金額のおよそ半額で売却出来たケースがありましたが、それでも最高の結果だったと思います。

2つ目は、区分所有化されたコンドミニアムを全て集め(誰かがすべてを買い集め)、一棟ものの商品に戻してから投資マーケットで売却することです。当然この場合でも問題があります。

日本人投資家が購入した割高な価格で買い集めると、市場価格の1.5倍一棟アパートが出来上がり、その後の販売見通しは厳しいものとなります。唯一の道は、多くの日本人投資家が大幅値引きで損切売却し、誰かすべてを安く買い取るのみです。このような所業を出来る投資家は限られますし、ただ誰かが声をかけてくれるのを待つだけという状況に陥ります。 減価償却目的で購入したものの、売却したいときに売却できず、価格が上がるどころか損切してでも売れるかどうか分からない、まさに“負動産”というのが多くの相談者の声なのです。

透明性のあるアメリカ不動産住宅市場

アメリカ不動産住宅市場は、日本の不動産住宅市場に比べて非常に透明感があると言われます。日本の場合、不動産の売却価格は不動産業者が作成した査定書を元に所有者と一緒に価格を決める場合がほとんどですが、アメリカの場合は異なります。

ほぼすべての取引がMLS(Multi Listing Service)というサイトでデータベース化されており、どの物件が、いつ、いくらで売却されたのかをすべて容易に把握できます。

そして、そのMLSのデータベースを基にしたWebサイト「Zillow」「Redfin」というものがあり、住宅を購入したい方のほとんどが利用しています。

このようなサイトにアクセスすると、現在いくらで売却が可能なのか?が、ほぼ全ての物件で一目瞭然で分かります。過去にいくらの値段で取引されたのか?周辺でどのような取引が行われているのか?など、住宅別に確認できます。

このシステムがアメリカ不動産住宅市場の透明性を大きく進めています。住宅価格以外にも、スクールスコアと呼ばれる小中高学区の学力レベルを数値化したものや、クライムマップと呼ばれる犯罪発生率マップなど、住むエリアを選ぶ際に重要な指標が一目でわかるようになっています。売買契約を行う際にも、売主が知っている建物の詳細情報を開示しなくてはいけません(Seller Discloser)。 日本に比べ体系化されており、建物の詳細情報がシステム的に引き継がれていきます。これは、売主と買主の情報格差を抑制し、健全なマーケットを維持するためのアイディアとして行われています。

アメリカの戸建住宅
アメリカの戸建住宅
日本の戸建て住宅
日本の戸建住宅

売却時のことまで考える重要性

不動産を購入する際の鉄則はどこの国でも共通です。

不動産は売却して初めて最終的な利益が確定しますので、売却する予定がなくとも「仮に〇年後に売った場合にどうなるのか?」という想定を常に行うことが重要です。

利回りが高いから良い不動産だと判断するのは非常に安易です。表面利回り、ネット利回りとは、あくまでも単年度の指標であり、5年間、10年間の利回りではありません。単年度の利回りが高くても、売却時に購入時の半分の値段でしか売却できないのであれば、その不動産は決して良い不動産とは言えません。

もしテキサス州ダラス・フォートワースエリアで投資物件を選ぶならば、透明性のある住宅市場で取引ができる「戸建て住宅」が最もお勧めの一つです。過去の住宅価格値上がり率も明確で将来予測が立てやすく、物件売却時もリーマンショック級の出来事がない限り、購入価格以上で売却できる可能性が高いことが理由です。

“不動産は売却する時のことを考えて購入する”という視点でみると、ほぼマーケット情報が無く売却で苦労する区分所有コンドミニアムは、厳しい選択肢と言えるかもしれません。また、Zillow、RedfinのようなWebサイトを知っていれば、自ら購入する不動産が高いという事に気付けたかもしれません。

弊社では透明性のある不動産情報を多数ご用意しております。
テキサス不動産に関する事で気になることがありましたら何なりとお問い合わせください。

テキサス不動産事業  Assistant 川上将司

自身で不動産投資を行う不動産コンサルタント。大手ハウスメーカー出身でCCIM(全米不動産投資顧問)CPM(米国不動産経営管理士)を保有している。
不動産、建築、金融の複数資格を保有する。不動産、建築業の専門家。アメリカ不動産の将来性を感じ、テキサス不動産事業に参加。
自身でオンラインサロングループを運営しYouTubeでも活動中。

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