第39回　誰でもWebで確認できるアメリカ不動産の査定価格

 

売主・買主双方にとって公平なマーケット

アメリカ不動産投資の代表である戸建住宅。第34回のブログでは、経済成長と人口増加を背景に安定的な価格上昇が見込めることがアメリカ不動産の魅力の一つとご紹介しました。今回ご紹介するのは不動産取引の透明性についてです。市場の透明性を担保するため、取引フローや法的ルールが整備されており、売主買主双方にとって公平なマーケットが開かれていますので、安心して不動産取引に参加できます。

日本では、一つの取引に対して不動産仲介業者が売り手、買い手の両方から仲介手数料を徴収することが許可されていますが、アメリカでは、このような「両手仲介」を行う場合、事前に申告することが義務付けられています。そのため、売主・買主それぞれ代理人となる不動産業者が専任され、パートナーとして交渉にあたるのがスタンダードとなっています。よって、双方に有利な交渉を展開し、公平な取引が進められていきます。

 

価格透明性を担保するMLS、Zillow、Redfin

今回の本題です。不動産価格の透明性は、MLS、Zillow（ジロー）、Redfin（レッドフィン）といった不動産情報ツールによって公開されています。

MLS（Multiple Listing Service）は、全米各地の不動産協会が運営するシステムです。日本でいうREINS（レインズ）にあたります。日本のREINSとは大きく違い、MLSは売り物件のすべての情報が網羅されており、物件概要はもちろん、過去の取引履歴、固定資産税評価も登録されています。MLS は日本のREIMS同様に、不動産ライセンスを持った人しか閲覧できません。

一方、ZillowやRedfinという一般ユーザー向けサイトも存在しており、MLS経由で情報を取得し、一般ユーザー向けに情報を公開しています。Zillow、Redfinでは、住所を入力すると、ほぼすべての住宅の売却想定価格（査定価格）を知ることができます。売却価格は、周辺エリアの取引事例からシステムで自動算出されています。

多くの物件では、いつ、いくらで売買されたのかが詳細に開示されています。実務の現場では、多くの不動産業者や一般の方が、Zillow、Redfinの査定価格を参考に価格を決めています。つまり、住宅を所有するオーナーは、所有物件が現在いくらで売却できるのか、いつでも閲覧することが出来るのです。

 

【物件情報や売却予想額を確認できるWEBサイトの一例】

＞＞Zillowホームページ（外部リンク）

＞＞Redfinホームページ（外部リンク）

 

アメリカ不動産を購入している日本人はZillow、Redfinの存在を知らない？

現在、多くの日系不動産業者がアメリカ不動産を販売しており、投資家は日本に居ながらアメリカ不動産を購入し、安定的に資産形成をすることが徐々に認知度を高めています。また、多くの方がアメリカ不動産を所有したことで、弊社ではアメリカ不動産に関する相談を非常に多く受けています。

相談の多くは、購入価格よりも高値で売却できると説明されていたが、いざ売ろうとするとあまり高い値段が付かない、という内容です。その背景は、もともと購入した物件価格が、市場価格よりもかなり高い価格で購入しているからと言えます。物件購入時は、想定利回りなどしか見ておらず、市場の適正価格がどの程度なのかを知らされずに購入しているケースがほとんどです。

当然、仕入れや販売コスト・リノベーション費用などを加味すれば、相当額の利益を得ないと不動産業者はビジネスが成り立ちません。ただ、もしZillowやRedfinで提案された物件を自ら検索していれば、驚くほど高価格で購入する事を避けられたかもしれません。

参考までに、ある日系不動産業者は2021年11月に市場価格$353,000の物件を、日本人投資家向けに$483,000で販売をしています。

毎年約4％の価格上昇が見込めると言われるアメリカ住宅市場でも、あまりに高価格で販売される物件を購入していては、購入価格に市場価格が到達するには長い年月が必要です。

 

良いパートナー選びが一番重要

どの物件を購入するのかと同じくらい、誰とパートナーを組むのかが重要です。そして不動産投資とは、売るときのことを考えて購入することが鉄則です。購入して満足していては、将来的に損をする可能性があります。

各不動産会社によって価格設定は異なりますが、市場価格を知らせずに投資家に売却することや、市場価格とあまりにも乖離した販売価格で購入することは、果たして適正なのでしょうか。せっかく公平で開かれた住宅市場ですので、購入する側の少しの工夫が、良い投資物件に出会える機会を増やすことにつながるはずです。

 

弊社ではこれまで200棟以上の物件を日本人向けに販売しておりますが、ほぼ全てがご購入後4年程度で、市場価格が物件購入時の価格を上回っております。

一口にアメリカ不動産とは言っても、価格上昇率の高いエリアと低いエリアがあります。弊社で販売している物件は全30項目の物件確認、調査に合格したもののみをご案内しておりますので、高いパフォーマンスの価格上昇率を達成しております。ご興味のある方は是非ともご相談をください。

 

さらに弊社では、すでにアメリカ不動産を保有している方向けに、早期に現金化可能な物件買取りを行っております。買取りを行う場合は、一般市場のように住宅ローンを利用する購入者など面倒な手続きや証明が必要ありません。

まずは、物件住所のみご連絡頂ければ、現地確認を行い早期に購入価格のご提案が可能です。

アメリカ・テキサス不動産に関する事で気になることがありましたら、何なりとお問い合わせください。