米国不動産(アメリカ テキサス州)を活用した、
不動産投資なら「クルーズハウジングコーポレーション」

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米国 テキサス州
不動産投資プロジェクト

Produced by Cruise Housing Corporation

クルーズハウジング
コーポレーションのご紹介

Cruise Housing Corporation(CHC)は、株式会社クルーズが米国で設立した100%子会社の現地法人です。米国テキサス州ダラス都市圏に位置するプレイノ市に本社を構え、米国テキサス州にて不動産事業を展開しております。

CHCでは、ダラス都市圏を中心に、クルーズグループが長年培った物件管理の経験を活かし、優良な住宅を選定しリノベーションを行い、賃貸住宅として収益物件化しています。CHCは、住宅価値の最大化を通してお客様の資産形成に貢献することを目指しております。

クルーズハウジングコーポレーションCHC
米国テキサス州
不動産投資お勧めする11理由

  • 安定的な経済成長が見込めること(GDPで世界12位相当!
  • 人口の増加。(ノースダラスエリアは毎日400人。)その内訳は生産者人口増加!
  • 北米トヨタ本社を始め全米大手HQがテキサスに移転!
    (TAXメリットや優秀人材の確保が容易)
  • ほぼ確実なキャピタルゲインが見込めること(年率10%程度の上昇率!)
  • 安定したインカムゲインが得られること
  • 住宅の流通システムが確立し、かつ非常に透明性が高い(所有時、売却時の安心
  • 分散投資としてドル資産を(現物で)持てること
  • 西海岸や東海岸に比べ価格が圧倒的に安価であること
  • リーマンショック時も全米平均と比べマイナス影響が少なかったこと
  • 実需がマーケットの中心であり投機マネーの流入がほぼ無いこと
  • 産業構造が非常に多岐に渡っていること
こうした大きな魅力がアメリカ・テキサスの不動産にはあります。
市場調査の結果、テキサスの中でもダラス・フォートワースエリアは特にオススメです。(住宅価格動向・人口増加率・スクールスコア・需給バランス・クライムスコアなどを総合的に判断しています)
投資資金に関しては$300,000台から優良物件への投資が可能です。
今後の日本の状況(人口減や高齢化社会、国際競争力など)を考えると、投資方針は外貨含みの分散投資を行うべきで、その中でも基軸通貨であるドルをポートフォリオに加えることは大変賢明な選択だと思います。
是非、米国不動産投資、中でもテキサス州での不動産投資をお勧めいたします。

テキサス州
選択する理由魅力

テキサス州について

テキサスの州旗

アメリカ合衆国中南部に位置し、面積は676,585平方キロメートル。
これは日本の国土の1.8倍に相当し米国ではアラスカ州に次ぎ第2位の面積を誇ります。また、人口は現在約2,700万人。カリフォルニア州に次ぎこちらも全米第2位となっています。人口の増加率も高い伸びが期待されており2040年までの人口増加率予測は全米平均が+18%なのに対し、ダラス、ヒューストン経済圏では+38%の伸長率予測となっており、2040年には実に3,700万人に達すると見られています。
  • 全米の人口予測
  • ヒューストンとダラスの人口予測
人口構成においては若年層のシェアが高いのも大きな特徴です。つまり経済活動に関わる労働者人口が多く、経済成長に直結するのです。また、立地的な特性ではアメリカ合衆国タイムゾーンの中心に位置するため米国内東海岸、西海岸との時差の影響を最小に抑えることが可能なこと、南米地域へのゲートウェイ的なポジションとなっていることなど国内外に対し非常に魅力的な立地となっています。
住宅市場においては2007年から生じたサブプライム問題、リーマンショック等の影響をあまり受けておらずこれまで安定した住宅市場が形成されてきました。これは投機的な需要ではなく、テキサスでは実需先導型の健全な市場が継続したことによるものです。そのため現在も経済成長とパラレルに市場が形成されており安定感があり、かつ安全な市場と言えます。
テキサス州地図

テキサス州経済特性(税制等)

近年テキサス州への企業進出が相次いでおり、フォーチュン500社のうち実に54社が本社拠点を構えるまでになっています。これは個人・法人とも所得税が不要という独自の税制優遇によるものです。また、州政府による各種優遇措置も進んでおり補助金、融資、税控除政策を受けることもできます。このため全米から本社機能をテキサス州に移転する企業が増加。代表的なのはエクソンやバレロに代表されるエネルギー関連企業、アメリカン航空やサウスウエスト航空等のエアライン、通信系大手ではAT&T、また近年ではハイテク企業、金融系企業の進出も目立ちます。
AmazonやGoogleも一部機能をテキサス州に置きます。また、本社所在地ランキングでもニューヨークに次いで第2位です。日本企業でもトヨタ自動車の北米の本社機能を移転する等大きな動きが出てきています。こうした流れを受けテキサス州は非常に大きな経済成長を遂げており州内総生産は全米2位。仮にテキサス州を国としてみた場合、GDPは世界12位に相当。これはオーストラリアや韓国を上回りカナダに迫る数値となっています。
名目GDPランキング テキサス州だけで世界12位相当(州内GDP1兆4673億ドル)
FORTUNE 500 Companies in Texas
ビジネスフレンドリーな州(テキサス州の整ったビジネス環境)。低い税率(州の個人・法人所得税がゼロ)、労組加入が強制されない、地理的位置、港湾、高速道路、空港の設備による好輸送条件、高等教育機関が多く、優秀な人材の確保が容易、州政府による様々な優遇措置

ダラス・フォートワース
経済圏ご紹介

ダラス経済圏

ダラス経済圏は西側に隣接するフォートワースと合わせ、ダラス・フォートワース経済圏として語られます。ヒューストン経済圏とは異なりエネルギー産業ではなく、ハイテク企業や金融系のいわゆるホワイトカラー系の企業の進出が目立ちます。このため全体的に所得水準も高く、南部ヒューストンエリアと比較すると白人の人口構成が多くなっています。また、住宅を選ぶ際の重要なファクターである学区レベル(スクールスコア)も非常に高いエリアが集中しています。

ダラス・フォートワースエリア
選択する理由

トヨタ、北米本社機能
ダラス北部プレイノ市へ集約

2014年4月にトヨタ自動車の北米本社機能をカリフォルニアのトーランスからダラス北部のプレイノ市へ移転すると発表しました。2017年に稼働開始で約4,000人が就労予定です。以下はトヨタ自動車の報道発表記事です。
トヨタ米国分散する統括会社ダラス集約

2014年4月29日付

トヨタは、北米の製造、販売、金融等の本社機能をテキサス州ダラス北部のプレイノ市に移転する。拠点を一元化することにより各機能間での連携・効率化を推し進め、お客様に「もっといいクルマ」をお届けする体制を整え、北米市場における持続的成長を目指す。
具体的には、トヨタ・モーター・エンジニアリング・アンド・マニュファクチャリング・ノース・アメリカ株式会社(以下、TEMA)、米国トヨタ自動車販売株式会社(以下、TMS)、トヨタ・モーター・ノース・アメリカ(以下、TMA)、トヨタ・モータークレジット株式会社(以下、TMCC)、がプレイノの同一敷地内に移転し、約4000名が異動対象となる。今夏より一部が異動を開始し、新社屋完成後の2016年後半から2017年初頭にかけて、大部分の従業員が異動する予定。TMCCは2017年以降の移転となる。各事業体は引き続き現在の社名及び機能を維持するが、今後さらなる連携の検討を進めていく。
また、TEMAの調達部門約250名がミシガン州ヨークのトヨタ・テクニカル・センター(以下、TTC)に、生産技術部門約300名がケンタッキー州ジョージタウンのトヨタ・モーター・マニュファクチャリング・ケンタッキーにそれぞれ異動する対象となる。
TMAのジム・レンツCEOは「今回の移転は、トヨタの北米事業50年の中で最も大きな転機の一つ。各機能が力を合わせることで、北米のお客様のご要望により迅速に対応し、お客様の期待を超える「もっといいクルマづくり」につなげていきたい」と語った。
尚、トヨタは、カリフォルニア州及びケンタッキー州の地域団体に対し、既存の寄付に加え、2017年より5年間で総額1000万ドルの寄付を行う。
今後もトヨタは、北米地域に根付いた活動を実施し、お客様に満足していただけるクルマづくりを通じて「良き企業市民」として、北米経済、社会の発展に貢献していく。
以上
米国トヨタ自動車販売、トヨタ・モーター・エンジニアリング・アンド・マニュファクチャリング・ノース・アメリカ、トヨタ・モーター・ノース・アメリカが拠点をテキサス州ダラスへ

日本企業の進出状況

トヨタ自動車に加え、ダラス、ヒューストン間での高速鉄道敷設計画に伴いJR東海も進出。中部電力はシェールガスプロジェクトで進出。三菱重工、クボタ、ダイキン工業等も既にテキサス州に進出しています。住宅分野でも積水ハウス、大和ハウス工業等が現地デベロッパーとの合弁会社を設立し、不動産開発事業に本格的に乗り出しています。また、JETROも日系企業誘致に積極的で国内での説明会の開催、ダラス現地事務所を構える等テキサス州に非常に力を入れています。

愛知県アメリカ・テキサス州
相互協力関する覚書締結

愛知県とアメリカ・テキサス州は、緊密な友好関係の構築、経済、文化、人材育成などの分野における連携・協力・民間分野での交流の促進などを目的として、覚書を締結しました。
  • 日時/2016年4月22日(金)
  • 場所/テキサス州知事公邸
  • 署名者/[愛知県] 大村秀章 愛知県知事
          [テキサス州] グレッグ・アボット テキサス州知事

愛知県関係企業による
プロジェクト

  • トヨタ自動車/ダラス北部・プレイノ市に北米本社移転
  • JR東海/ダラス — ヒューストン間の高速鉄道建設計画
  • 中部電力/シェールガスのLNG化、輸入計画

テキサス州住宅取引特性

アメリカの住宅市場は新築主体の日本とは異なり取引全体の約80%が中古住宅です。築50年以上の住宅であっても積極的な取引の対象となります。また、不動産の価値に関しては土地よりも建物の評価額が高く、耐久消費財的に扱われる日本の不動産とは大きく異なります。この特性を生かし米国に不動産を持つことで、非常に大きな減価償却メリットを享受することが可能です。米国内においても様々な住宅の特性があります。例えばニューヨークやロサンゼルスであればコンドミニアムが主体となりますし、テキサス州であれば一戸建て(single home)が主体となります。もちろんテキサス州にもコンドミニアムやアパートメントもありますが、あくまでも一戸建てが主体の市場です。また、テキサス州の一戸建ては総じて伝統的な建築様式のものが多く、外壁はブリック(レンガや石)で仕上げられており、100年以上も前の建築様式を踏襲したものが一般的です。このため新築物件でも築50年の物件でも見た目は殆ど変わりません。つまり良好なメンテナンスを受けた住宅であれば年数を経てもその価値を保つことができるのです。最も重要なのは立地であり街の価値(将来性)だと言えます。また、同エリアでは年率5%程度の不動産価格の上昇を継続しており、売却時(EXIT)においても投資効果を期待できます。
  • 既存住宅流通シェアの国際比較
  • 先進主要国の住宅寿命・耐用年数

Cruise Housing CorporationCHC掲げる
物件取得9つガイドライン

今回弊社がご提供するビジネスモデルは米国不動産を活用し、所得税の節税メリットを享受していただけるものです。日本の税制上、木造の建物は法定耐用年数が22年ですがこれを経過すると4年での加速度償却が可能です。これは日本人が所有する米国不動産の場合でも適用となる上、米国不動産の場合は売買代金の総額のうち、建物の割合が80~90%程度と高いため非常に効果的な節税対策が可能です。しかし、一方で築22年以上の良質な不動産の取得に際しては目利きが非常に重要となります。米国には築50年を超える不動産も市場で流通していますが、やはりクオリティには問題を抱えている物件も少なくありません。Cruise Housing Corporationでは以下の項目を取得のガイドラインとして物件の取得を図っております。
  • 築年数の比較的新しい一戸建てを中心に取得

    1980年代〜1990年代前半に絞って物件を取得

  • インスペクションの徹底

    全物件ともインスペクションレポートを専門のインスペクターに依頼。細部にいたるまで徹底的にチェックの上、大きな瑕疵、問題の無いものに限り取得

  • スクールスコアにこだわる

    米国ではスクールスコア(学区レベル)がオープン情報として流通。スクールスコア10点満点中8.5以上の物件を取得

  • 出口戦略の策定

    売却時(6年目以降を想定)の商品性・市場性の見通しを立て物件の魅力を検証

  • 商品性の査定

    天井高(古いものは天井高が9ft程度の低いものが散見。12ft以上を基準とする)、プラン(現代生活に則していない)、周辺環境(近隣の入居者プロフィール・クライムスコア(犯罪発生状況)等)を総合的に判断

  • 賃貸収益性

    周辺市場を分析の上、収益性が見込める物件のみを取得

  • 不具合リスクの判定

    大規模な不具合リスク(ACユニットの交換や水漏れ)などの可能性のある物件の排除

  • 市場の将来性(エリア戦略)

    企業の進出予定、商業施設の開業予定等の市場価値向上要因を織り込み判断

  • 保険の加入

    取得物件は全物件住宅保険に加入(ヒョウ、洪水、ハリケーン等の天災に対応)

安心ワンストップ管理体制

物件取得後はCruise Housing Corporationが責任を持って管理業務にあたります。リーシングから家賃の集金、緊急時対応についても現地でワンストップの対応をいたしますのでご安心ください(米国大手不動産ネットワークのKeller Williams Realty 社とも管理業務で提携しております)。
Keller Williams Realty 社ロゴ

会社概要

会社名 Cruise Housing Corporation
所在地 2908 Shadywood Lane, Plano, TX 75023(アメリカ合衆国テキサス州プレイノ市)
TEL/FAX 214-227-0430/214-227-0432
代表者 中島 志朗 [Shiro Nakashima]
設立 2016年3月
税務会計顧問/
米国公認会計士(CPA)
比嘉 輝雄 [Teruo Higa - SCS Global Professionals, LLP Managing Director]
法務顧問(米国)/弁護士
        弁護士
大橋 弘昌 [OHASHI & HORN LLP]
山本 真理 [Mari Yamamoto - Regnier BARNES&THORNBURG, LLP Partner]
法務顧問(日本)/
弁護士・不動産鑑定士
中村 貴之 [中村貴之法律事務所]
管理業務提携先 ケラーウィリアムズ不動産 [Keller Williams Realty]

Cruise Housing Corporationは、クルーズグループ(http://www.cruise-net.co.jp/)の一員(株式会社クルーズの100%子会社)です。

所在地[本社] 〒460-0014 名古屋市中区富士見町3番7号
TEL(052)321-3331  FAX(052)321-9955
所在地[東京支店] 〒100-6031 東京都千代田区霞が関三丁目2番5号 霞が関ビルディング31階3108号室
TEL(03)6240-9344  FAX(03)6240-9343
代表前田 利信
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